地产政策密集下放，为何地产板块还领跌？

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今天地产板块领跌，跌幅很大，房地产ETF基金（515060）下跌超3%，珠江股份、首开股份等开盘跌5%。这是什么情况？

消息面上，8月30日晚间，地产龙头保利发展披露了2023年半年度报告。上半年，保利发展实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.65%。销售业绩增长的同时，保利地产的利润空间却在收窄，经营活动产生的现金流量净额仍为负。$地产指数$

从2019年中期、2020年中期、2021年中期的数据来看，保利地产的毛利率与净利率持续下行。其中，毛利率分别为39.75%、35.69%、32.45%，净利率为18.23%、18.08%、16.34%。

乍一看还不错，其实保利地产的毛利率、净利率下降均超出预期，伴随高地价项目陆续结转，未来的毛利率及净利率表现仍将承压。毕竟保利是头部房企，业绩都这么难看，自然影响整个投资情绪，今天当地产板块暴跌。$鹏华中证800地产指数(LOF)A$

但童童认为，也不用太丧气，昨天出现了一个重大消息：广州、深圳同时官宣，认房不认贷。这个力度是很大的，之前一直是三四线十八线城市推行这个政策，意义不大，本来小城市房价低，也没有太多外来人口，“认房不认贷”基本无法释放购买力。$南方中证全指房地产ETF联接C$

但一线城市的购买力还是在的，认房又认贷的政策本身是限制了不少的购买力，这个政策一出，能把不少的刚需刚改购买力释放出来，而且一旦广州深圳推行了，难道上海北京不跟上？还有杭州、南京、成都等强二线城市，迟早都会用上这招的。$华夏中证全指房地产ETF联接C$

楼市必须企稳，地产稳了经济才有良性循环的条件，但营收利润想重回上涨，概率依然不大，所以二级市场的地产板块，童童认为没有太多长线价值，估值还会在低情绪中反复的，现阶段的投资应该避免这一块的风险。